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《关于进一步规范土地储备工作的若干意见》的政策解读
发布日期:2017-09-15  浏览数:  字号:〖

  为进一步增强政府对土地市场的宏观调控能力,充分发挥土地储备在经济社会发展中的作用,常州市制定了《关于进一步规范土地储备工作的若干意见》(以下简称《意见》)。
  一、《意见》出台的背景
  《意见》出台主要出于两方面的考虑,一方面,国家和省相继出台了土地储备的系列政策,对土地储备政策作出了较大调整,提出了新的要求,需要对常州市现行的土地储备机制作相应调整;另一方面,经过几年的运作,常州市土地储备的操作模式也发生了一些变化,也有必要作进一步的规范。
  (一)国家政策带来的变化
  去年,财政部、国土部、人民银行、银监会四部委联合下发了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)。今年财政部等部委又发下了《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(财预〔2017〕50号)、《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号)。这三个文件的颁布,给土地储备的运作机制带来了很大变化。
  根据文件规定,储备中心不得通过土地抵押等方式向金融机构贷款,资金来源主要通过财政发行债券、出让收入划拨等方式提供。明确规定“各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作”、“严禁将储备土地前期开发作为政府购买服务项目”,目前常州市土地收购储备的一些做法与这些规定有很大的出入,必须尽快规范。
  (二)土地储备面临的主要问题
  一是统筹功能有所弱化。土地储备中心成立之初,市区土地储备实行了统一计划、统一规划、统一收购、统一储备、统一出让的完整的城市土地经营模式。随着城市建设规模的扩大,储备中心受人员编制和融资能力的限制,已无法完全满足城市建设需要,因此,市、区投融资平台参与了此项工作。这在及时保障城市化发展用地需要的同时,也削弱了“五统一”模式的力度,降低了运作效率。
  二是成本控制力不足。由于土地收购没有强制执行的法律、法规支撑,完成收购的时间和价格取决于企业搬迁急迫与否。同时,现行的土地出让收益分配方式,使征收主体在控制征收成本上并无积极性。因此,在多主体开展土地收购、征收的情况下,土地储备成本难以控制。
  二、关于《意见》的主要内容
  《意见》根据《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号) 《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(财预〔2017〕50号),及《常州市土地储备管理办法》等文件,主要从以下几方面对土地储备进行规范:
  一是加强土地储备机构的统筹调控能力。提出加强土地储备和出让的计划管理,编制五年计划,增强计划实施的精准性;规范土地整理模式和融资方式,规定土地储备机构对实施储备项目的主导作用。
  二是加强土地储备的成本控制。提出发挥市、区两级的职能优势,合力推进土地储备和出让工作。在市政府调整土地出让收益分配办法的基础上,明确储备机构、区政府、平台在土地储备中的职责;加强土地储备与出让的衔接,提高土地储备运作效率。强调提高土地储备资金的利用效率,加强熟地供应工作。
  三是加强土地储备的资金管理,明确土地储备资金列入财政预算,并积极拓展土地储备专项债券的申报工作,扩大土地储备的资金总量。
  三、关于《意见》的适用范围
  为切实加强土地的调控作用,《意见》在全市区范围适用。新北、武进、金坛的储备机构主要发挥了融资主体的作用,按照国家储备新政的要求,也需要作出较大的改变。溧阳市可结合本地实际,参照执行。


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